고도지구는 쾌적한 도시환경을 조성하고 토지의 효율적인 이용을 유도하기 위해 건축물의 높이를 제한하는 목적으로 지정되는 용도지구입니다. 이는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정됩니다. 오늘은 고도지구에 대해 알아보려고 합니다
1. 고도지구의 개념과 지정 목적
고도지구는 도시 내 건축물의 높이를 체계적으로 규제함으로써 도시 전반의 조망권과 경관을 보호하고 무분별한 고층 개발로 인한 도시 혼잡과 경관 훼손을 방지하기 위해 도입된 제도입니다. 고도지구는 법적으로 용도지구의 한 유형으로 분류되며 도시관리계획에 따라 지정되거나 변경됩니다. 고도지구가 지정되면 해당 지역 내의 건축물은 도시관리계획으로 정한 높이를 초과할 수 없으며 이는 법적 구속력을 갖는 규제사항입니다.
이러한 고도지구의 도입은 1965년 도시계획법에 의해 처음 제도화되었으며 도시 개발의 효율성을 확보함과 동시에 역사적 문화적 가치가 있는 지역의 경관을 보존하는 데 중요한 역할을 해왔습니다. 고도지구는 도심 내 주요 산과 문화재 주변 등에서 많이 활용되며 특히 도심의 시각적 질서와 미관 유지에 중점을 둔 규제 방식으로 평가받고 있습니다. 예를 들어 도심 중심에 위치한 산이나 고궁의 조망을 확보하고 주변과의 조화를 이루기 위해 건축물의 높이를 제한함으로써 도시의 고유한 정체성과 품격을 유지하는 데 기여해 왔습니다.
또한 고도지구는 단순히 건축물 높이만을 규제하는 것이 아니라 그로 인해 유발될 수 있는 교통 혼잡 일조권 침해 주거 환경 악화 등 다양한 도시 문제를 사전에 예방하고자 하는 종합적인 도시계획 수단으로 기능합니다. 이러한 배경에서 고도지구는 도시 계획의 효율성과 지속 가능성을 담보하기 위한 중요한 정책 도구로 사용되고 있습니다.
2. 고도지구의 역사와 제도 변화
고도지구는 제도 도입 초기부터 최고고도지구와 최저고도지구로 구분되어 운영되었습니다. 최고고도지구는 건축물의 높이 상한을 규제하고 최저고도지구는 건축물의 높이 하한을 규정하는 방식으로 각각의 목적에 맞게 지정되었습니다. 그러나 시간이 지나면서 최저고도지구의 실효성 부족과 정책 목표의 모호성 등 문제점이 제기되었고 이에 따라 2018년 4월 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정을 통해 최저고도지구 제도는 폐지되었습니다. 이로써 현재는 최고고도지구만이 고도지구로 존치되었으며 고도지구 제도는 단일화된 형태로 간소화되었습니다.
이러한 제도 개편은 도시계획의 효율성을 높이고 행정적 혼선을 줄이기 위한 목적에서 시행되었습니다. 특히 최저고도지구의 경우 도시계획적 필요성과 사회적 요구가 낮았으며 개발 압력이나 건축 수요가 많은 지역에서의 적용 사례도 드물었습니다. 이에 비해 최고고도지구는 도시 경관 보존과 조망권 확보 등 실질적 효과가 크고 시민 체감도 또한 높아 지속적으로 유지되고 있습니다.
서울특별시는 고도지구의 구체적 운영 방식에 있어 독자적인 도시계획 기준을 도입하기도 했습니다. 예를 들어 과거에는 고도지구 안에서 건축물의 층수와 높이를 함께 규제했으나 2014년 3월 고시된 도시관리계획 변경결정에 따라 층수 제한은 폐지되고 건축물의 높이만을 관리 대상으로 변경했습니다. 이는 도시 경관을 고려하면서도 건축 설계의 자율성과 유연성을 확대하기 위한 조치였습니다.
3. 서울시의 고도지구 운영 사례와 지역 지정 현황
서울시는 도시의 경관을 보존하고 조망을 확보하기 위해 고도지구 제도를 적극적으로 운영하고 있는 대표적인 지방자치단체입니다. 서울시 내 고도지구는 대체로 역사적 가치가 높거나 자연 경관이 뛰어난 지역에 지정되어 있으며 주변 지역과의 경관 조화 및 조망 확보를 위한 목적으로 운용되고 있습니다. 대표적으로 남산과 북한산을 비롯한 도심 주변 산지 경복궁과 국회의사당 같은 주요 건축물 주변 어린이대공원과 같은 대형 공원 인접 지역 등이 고도지구로 지정되어 있습니다.
서울시는 2019년 12월 기준으로 총 9개소에 고도지구를 지정하고 있으며 이들의 총 면적은 약 9.44 제곱킬로미터에 달합니다. 이 중 남산 일대는 서울의 대표적인 경관 보호 지역으로 도시의 상징적인 이미지를 형성하는 데 중요한 역할을 하고 있습니다. 북한산과 같은 산악 지역은 자연경관과 조망권 보호를 위해 고도지구로 지정되어 있으며 그 외 서초동 법원단지 주변이나 구기 평창동 일대 오류 지역 배봉산 주변 경복궁과 국회의사당 주변 등도 고도지구로 운영되고 있습니다.
서울시는 이러한 고도지구 운영을 통해 도시 경관의 질을 향상시키고 지역 고유의 정체성과 역사성을 보존하려는 정책적 목표를 실현하고자 하고 있습니다. 또한 고도지구 내 건축물의 높이를 조절함으로써 일조권이나 조망권 등 시민의 생활 환경을 보호하고 도시의 과밀화를 방지하며 장기적으로 지속 가능한 도시 구조를 구축하는 데 기여하고 있습니다.
고도지구는 단순한 건축 규제를 넘어 도시 전체의 경관과 환경 그리고 역사와 문화의 보존까지 포괄하는 도시계획의 핵심 수단으로 자리 잡고 있습니다. 앞으로도 고도지구 제도는 변화하는 도시 환경과 사회적 요구에 따라 지속적으로 개선되고 확대될 것으로 예상되며 이는 도시의 질적 성장을 위한 중요한 기반이 될 것입니다.